Bebauungsplan „zentraler Ortskern"
Bebauungsplan „Zentraler Ortskern“ der Ortsgemeinde Neuhofen
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
Der Gemeinderat der Ortsgemeinde Neuhofen hat in seiner Sitzung am 09.05.2023 die Aufstellung des Bebauungsplanes „Zentraler Ortskern“ beschlossen. In der Sitzung am 25.02.2025 hat der Gemeinderat der Ortsgemeinde Neuhofen dem Bebauungsplanvorentwurf einschließlich der textlichen Festsetzungen und der Begründung mit Umweltbericht zugestimmt. Die Verwaltung wurde beauftragt, die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen.
Ziel der Planung
In der Ortsgemeinde Neuhofen besteht entlang der Jahnstraße, der Hauptstraße, der Ludwigshafener Straße, der Speyerer Straße und der Burggasse eine ortstypische Bebauung, welche sich überwiegend durch eine Haus-Hof-Bebauung mit einer anschließenden Scheunen- bzw. Nebengebäudebebauung und teilweise nachfolgender Gartennutzung kennzeichnet. Dieser Bereich ist baulich insbesondere durch die ehemalige, landwirtschaftliche Nutzung und der teilweise damalig dort ansässigen landwirtschaftlichen Betriebe geprägt.
Aufgrund der seit Jahren hohen, permanenten Nachfrage nach Wohnraum zeigt sich für den Bereich des Planungsgebiets eine Umstrukturierungsdynamik.
Das Plangebiet ist derzeit zum Teil dem unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB zuzuordnen. Daneben existiert Baurecht in Form von fünf rechtskräftigen Bebauungsplänen.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes beabsichtigt die Gemeinde eine planerische und rechtliche Grundlage für die Sicherung der bestehenden, schützenswerten Situation und den Erhalt des Ortsbildes im zentralen Bereich von Neuhofen zu schaffen sowie städtebaulich verträgliche Erweiterungsmöglichkeiten zu ermöglichen.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes werden die betroffenen rechtskräftigen Bebauungspläne ersetzt bzw. aufgehoben.
Wesentliche Ziele der Ortsgemeinde bei der Aufstellung des Bebauungsplanes „Zentraler Ortskern“ sind:
- Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung und Anpassung des vorhandenen Bestandes und die Schaffung von städtebaulich verträglicher Nachverdichtungen für Wohnnutzung,
- die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse,
- die Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, Schutz, Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft.
Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst eine Fläche von etwa 8,2 ha der Ortsgemeinde Neuhofen. Er erstreckt sich über das alte Ortszentrum von Neuhofen im Bereich der Hauptstraße, Ludwigshafener Straße, Speyerer Straße sowie der Burg- und Hirschgasse.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Zentraler Ortskern“ umfasst die Flurstücke 11, 13/1, 15/1, 18/1, 21/1, 22, 23, 25, 33/1, 34, 41, 42/1, 44/2 44/3, 44/4, 45, 46, 47, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 178/1, 176, 179, 181, 183, 187/1 187/2, 188/2,188/3, 188/4, 189, 189/2, 190/1, 190/2, 191, 193, 195, 195/3, 195/4, 196/1, 196/2, 198, 199, 199/2, 200, 201/1, 201/2, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 211/1, 211/2, 211/3, 213, 214, 215, 216, 216/2, 217/1, 218, 221, 222, 222/3, 222/4, 223, 224/1, 224/2, 225/3, 225/4, 226/2, 226/3, 226/4, 229, 230, 232, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 302, 302/2, 302/3, 303, 304, 305/1, 312, 313, 315, 317, 320, 321, 322, 323, 323/4 (Jahnstraße), 323/6 (Burggasse), 223/15 (Hauptstraße), 323/16 (Hauptstraße), 325, 326, 327, 329/3, 329/5, 334, 334/2, 335, 337, 340/2, 340/5, 340/6, 341, 342, 343, 345, 346, 347, 348, 349, 350, 351/1, 351/2, 354, 359, 364, 366/2, 367, 368, 369/1, 370/1, 371, 372/1, 372, 374/1, 374/2, 376/1, 406/1, 407/4, 407/6, 411/2 411/3, 448/2, 448/3, 3453/2, 3453/3, 3453/4, 3453/5, 3453/6, 3453/7, 3453/8, 3453/9, 3453/10, 3453/15, 3454, 3454/3, 3454/4, 3454/5, 3454/6, 3454/7, 3454/9 und 3454/12 vollständig und die Flurstücke 48, 49/1, 323/8 (Hirschgasse), 323/10 (Rehhütter Straße), 323/14 (Medenheimer Straße), 232/18 (Speyerer Straße) und 323/20 (Ludwigshafener Straße) teilweise.
Die Abgrenzung des Geltungsbereichs ergibt sich aus folgendem Lageplan:
Abgrenzung Geltungsbereich, ohne MaßstabFrühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung
Der Vorentwurf des Bebauungsplans „Zentraler Ortskern“ der Ortsgemeinde Neuhofen, bestehend aus
- Planzeichnung,
- textlichen Festsetzungen,
- Begründung mit Umweltbericht
und dieser Veröffentlichungstext können gemäß § 3 Abs. 1 BauGB während der Zeit vom
25.08.2025 bis einschließlich 26.09.2025 (Veröffentlichungsfrist)
hier auf der Internetseite der Verbandsgemeinde Rheinauen eingesehen werden.
Die aus Sicht der Ortsgemeinde wesentlichen, bislang vorliegenden umweltbezogenen Informationen sind im Umweltbericht zum Bebauungsplan dargelegt. Insbesondere handelt es sich um Informationen zu naturschutz-, wasser- und denkmalrechtlichen Unterschutzstellungen, zur Hochwasser- und Starkregengefährdung und zur Verkehrslärmbelastung.
Zeitgleich mit der Veröffentlichung im Internet liegen alle Unterlagen zudem im genannten Zeitraum bei der Verbandsgemeindeverwaltung Rheinauen, Ludwigstraße 99, 67165 Waldsee während der üblichen Dienststunden (Montag – Freitag 08.00 bis 12.00 Uhr und Montag – Donnerstag 14.00 bis 16.00 Uhr) oder nach telefonischer Vereinbarung öffentlich zur Einsichtnahme aus. Es besteht Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung.
Es wird darauf hingewiesen,
- dass Stellungnahmen während der Dauer der Veröffentlichungsfrist abgegeben werden können,
- dass Stellungnahmen elektronisch an die Verbandsgemeindeverwaltung Rheinauen (E-Mail-Adresse: Bebauungsplan@vg-rheinauen.de übermittelt werden sollen, bei Bedarf aber auch auf anderem Weg bei der Verbandsgemeindeverwaltung Rheinauen, Ludwigstraße 99, 67165 Waldsee, abgegeben werden können (zum Beispiel schriftlich oder zur Niederschrift),
- dass Stellungnahmen, die im Verfahren der Öffentlichkeitsbeteiligung nicht rechtzeitig abgegeben worden sind, gemäß § 4a Abs. 5 BauGB bei der Beschlussfassung über den Bauleitplan unberücksichtigt bleiben können, sofern die Ortsgemeinde Neuhofen deren Inhalt nicht kannte und nicht hätte kennen müssen und deren Inhalt für die Rechtmäßigkeit des Bauleitplanes nicht von Bedeutung ist.
Neuhofen, 14.08.2025
gez. Ralf Marohn
Ortsbürgermeister