LEH-Bebauung Sportplatz Ortsmitte

LEH-Ergebnis des Investorenauswahlverfahrens

Im Rahmen des Bieterverfahrens für die Bebauung des Sportplatzes in der Ortsmitte mit Supermarkt, Ärztehaus, Café, weiteren Gewerbeflächen (Einzelhandel), Spiel- und Wohnflächen wurden insgesamt 11 Bieter angeschrieben. Einige dieser Bieter kooperieren untereinander, so dass sich konkret 5 Bieter an der Ausschreibung beteiligen und Konzepte eingereicht haben. Mit der Durchführung des Bieterverfahrens wurde die Fa. MVV Regioplan GmbH mit Sitz in Mannheim beauftragt. Zur Bewertung der eingereichten Entwürfe wurde vom Ortsgemeinderat ein Punktwertsystem festgelegt. Das Punktwertsystem sieht vor, dass dem „städtebaulichen Konzept“ eine sehr hohe Priorität eingeräumt wird. Deshalb soll in der ersten Phase der Diskussion zunächst nur über das städtebauliche Konzept der verschiedenen Bieter diskutiert und beraten werden.

Alle Bieter haben die Aufgabenstellung mit unterschiedlichen Ansätzen und damit mit unterschiedlichen städtebaulichen Konzepten gelöst. Alle Konzepte zeigen verschiedene Planungsansätze für den Bau von Supermarkt, Ärztehaus, Café, Wochenmarkt, Wohnflächen, Parkflächen und Spielflächen. Bzgl. der Spielflächen wurden die Bieter informiert, dass eine Spielfläche in der Planung zwingend erforderlich ist, dass es aber nicht notwendig ist, das Kleinspielfeld in der heutigen Form zu erhalten. Die Spielfläche kann sich harmonisch in die gesamte Bebauung einfügen. Bei 2 Bietern ist klar, wer der LEH-Betreiber sein wird. 3 Bieter haben dagegen keine Auskunft gegeben, wer der LEH-Betreiber bzw. wer der langfristige Eigentümer sein wird. Bei einigen dieser 3 Bieter ist davon auszugehen, dass der Supermarkt nach dem Bau an eine Investorengruppe veräußert wird. Nach einer ersten Durchsicht sind folgende Merkmale festzustellen:

EDEKA

  • Das Kleinspielfeld wird in der jetzigen Form vollständig erhalten

  • Das Marktgebäude wirkt städtebaulich (Maße, Orientierung) sehr dominant und der Übergang (Rückseite) zur Wohnbebauung ist nicht detailliert städtebaulich ausformuliert.

  • Problematisch zeigen sich die Anlieferungssituation an der Jahnstraße (Ansicht und Wirkung Eingangssituation, Gestaltung) und der fehlende Schallschutz zwischen Stellplätzen und Wohnbebauung nahe dem nördlichen Eingangsbereich des Marktes.

  • Die vorgeschlagene Wohnbebauung besteht aus Doppelhäusern, deren Gärten auf den Parkplatz orientiert sind, weitere Wohnformen sind im separaten Geschäftsgebäude dargestellt.

  • EDEKA ist Investor und Betreiber.

  • EDEKA wird das Supermarkt-Gebäude dauerhaft im Vermögensbestand halten.

MCC/Wasgau

  • Die Spielflächen sind am Bürgerhaus vorgesehen.

  • Der Entwurf zeigt ein sehr raumgreifendes LEH-Gebäude mit Fachmarkt (Einzelhandelsflächen, Apotheke, etc.) und Bank sowie eine städtebaulich ungünstige Anlieferzone.

  • Die „Doppel“-Erschließung der westlichen Wohngebäude, die vorgesehenen Stellplatzreihen am Siedlerweg (Parkplätze für Mitarbeiter, Parksuchverkehr) sind ungünstig.

  • Im Entwurf finden sich keine Aussagen zum Umgang mit dem Baumbestand im Siedlerweg.

  • Die Durchfahrtsmöglichkeit vom Parkplatz Bürgerhaus zum Parkplatz LEH-Markt und damit zur Jahnstraße ist nicht geregelt.

  • MCC ist der Planer. LEH-Marktbetreiber ist die Firma Wasgau. Unklar ist noch, ob die Hornbach Stiftung das Supermarktgebäude finanziert und dauerhaft im Vermögensbestand hält.

Ratisbona

  • Die gemischte Bebauung wirkt sehr urban, der Entwurf ist stark verdichtet. Die starke Verdichtung entspricht nicht dem dörflichen Charakter von Neuhofen.

  • Die weitgehend geschlossene Fassade zur Jahnstraße erschwert eine städtebauliche Integration in das Umfeld.

  • Neben einer großen Tiefgarage (unterhalb des Marktes) ist die Parkplatzzone am südwestlichen Rand an der Jahnstraße angeordnet.

  • Der Entwurf sieht eine hohe Anzahl von Wohnungen vor (42), deren Schutz gegenüber den angrenzenden Nutzungen (insbesondere Lärm) nicht ausreichend formuliert wurde (Gastronomie, Markt, Erschließungssituation zwischen Wohn- und gemischter Nutzung etc.).

  • Ungünstig zu bewerten sind auch der derzeit noch nicht bekannte Betreiber sowie die unklaren künftigen Eigentumsverhältnisse (Wohnen, Gewerbe, Markt etc.).

Schoofs

  • Die Anordnung des Ärztehauses verdeckt den Parkplatz des Marktes etwas. Der Parkplatz wirkt somit nicht dominant und insgesamt wird die städtebauliche Dominanz dadurch verringert.

  • Die Gebäudeanordnung sorgt für einen stärkeren Fokus auf die Jahnstraße. Die Geschäfte/Eingänge und ein Café sind zur Jahnstraße orientiert und geben somit den Eindruck einer „Geschäftsstraße". Die Geschäfte erhalten eine „richtige Adresse“ an der Jahnstraße.

  • Positiv ist auch die Durchfahrtmöglichkeit vom Parkplatz Bürgerhaus zum LEH Markt, die (im Gegensatz zu anderen Entwürfen) abgesperrt werden kann.

  • Städtebaulich schwierig erscheinen die Lage der getrennten Zu- und Abfahrt zur Tiefgarage der Mehrfamilienhäuser sowie der (öffentlich nutzbare) Erdhügel über dem Marktgebäude.

  • Der Erdhügel auf dem Marktgebäude soll die geringe Freifläche erweitern, wirkt aber wenig durchdacht. Angesichts der geringen Böschungstiefen wird eine Einbeziehung und öffentliche Nutzbarkeit als wenig realistisch angesehen.

  • Fraglich ist auch, ob der Lärmschutz zur Wohnbebauung durch den überdachten Carport gewährleistet werden kann.

  • Die Fragen des Betreibers und des langfristigen Eigentümers sind noch nicht geklärt.

Ten Brinke

  • Die drei Baukörper sorgen für eine bessere städtebauliche Fassung des neuen Quartiers zur Jahnstraße.

  • Die Wohnbebauung orientiert sich konsequent vom Markt weg und wird durch eine Gabionenwand vor Lärm und Sicht geschützt.

  • Die Anordnung der Wohngebäude und die Erschließung durch Stichstraßen wirken sich dabei positiv aus (weniger Parksuchverkehr, guter Lärmschutz etc.).

  • Problematisch ist einerseits die hohe Zahl an Gewerbeeinheiten und die Lage des westlichen Gewerbegebäudes, das an dieser Stelle nicht sinnvoll erscheint (Erschließung, Stellplätze etc.). Besser wäre anstelle des westlichen Gewerbegebäudes ein Wohngebäude dort vorzusehen.

  • Die Bestandsbäume am Siedlerweg fallen weg.

  • Die Fragen nach einem Betreiber und dem langfristigen Eigentümer sind offen.

 

In der Ortsgemeinderatssitzung hat Herr Dr. Kuhn, Geschäftsführer von MVV Regioplan GmbH die Entwürfe vorstellen und kommentieren. Eine Beschlussfassung ist in der Ortsgemeinderatssitzung NICHT erfolgt. Der weitere Zeitablauf bis zur Entscheidungsfindung ist wie folgt geplant:

29.08.2019
Präsentation der Entwürfe in der Einwohnerversammlung und Beantwortung der Fragen von Bürgerinnen und Bürgern. In der Einwohnerversammlung sind auch die Vertreter der Bieter anwesend und werden Fragen beantworten.

03.09.2019
Beratung der Entwürfe in der Bau-Ausschusssitzung mit einer Empfehlung an den Ortsgemeinderat.

17.09.2019
Beratung und Beschluss in der Ortsgemeinderatssitzung, mit welchem Bieter die weitere Abstimmung erfolgen soll.

Hier können Sie in die Pläne einsicht nehmen:

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